殷  可  忠

随着我国房屋买卖市场的发展，房屋交易纠纷也不断增多，产生这类纠纷一个重要原因就是未办理过户登记的房屋买卖合同效力问题。这个问题不但涉及到物权与债权的关系、行政管理性规范与民事合同规范关系，而且达还涉及到对法律、行政法规强制性规定的理解和适用。对上述问题，在法学理论界和司法实务中都存在争议。笔者认为，未办理过户登记房屋买卖合同是双方自愿订立的，又无违反法律、行政法规强制性的规定，应认定为有效。

一、未过户登记房屋买卖合同的债权与房屋所有权转移必须过户登记的物权有明显区别，不能简单化地把二者等同起来。

房屋买卖合同正常经过两个步骤：一是当事人双方签订房屋买卖合同；二是房屋权属的变更、登记，通过变更登记实现房屋所有权在当事人间的转移。民法理论将这一过程称之物权变动。当事人订立房屋买卖合同的目的是转移房屋的所有权，但根据买卖合同可以直接产生的权利是请求权。这样看来，在房屋买卖交易中就涉及到物权和债权两种基本的民事权利：一种是标的物的所有权；另一种是双方当事人之间建立的请求权，即出卖人对买受人支付价款的请求权，以及买受人对出卖人交付标的物的请求权。可见，买卖这种最普遍的交易必然包含着物权和债权这两种基本的民事权利。但是，这两种权利的性质是有着巨大的差别。不动产物权的转移，以登记为公示方式乃是公理性原则。但值得注意的是，未办理登记的房屋买卖合同属请求权的债权，而不是房屋所有权转移的物权，因而不能简单化地将它与房屋所有权的物权等同起来，把“未办理登记”作为房屋买卖合同不生效的要件。物权要求公示是必然的，否则物权就不成其为物权。就登记这种公示方式而言，它是针对物权变动而设计的，并不针对合同行为。在登记之前，合同当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已成立，对当事人产生了合同的拘束力。需要特别指出的是，在认定不动产买卖合同的效力时，应当将以物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身区分开来。合同的成立、生效属于债权法的范畴，应当适用债权法、合同法的规定；物权的变动属于物权法的范畴，应当适用物权法的规定。

二、法律行政法规未明确规定房屋转让合同须以登记始得生效，未办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

合同法第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定。”如上所述，在我国房屋转让制度中，权属登记为房屋所有权取得的法定生效条件，但法律、行政法规均未明确规定房屋转让合同须以登记始得生效。城市房地产管理法第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对该条规定要有正确的理解，即对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。因此，我们不能根据以上规定推定“房屋的买卖合同必须要经过房管机关依法办理过户登记才能生效。”其实，强制性规定属于私法自治的例外和必要补充，在市场经济体制下，唯有涉及到国家利益和社会公共利益的情形，国家才有以强制性规定干预的必要。房屋买卖转让所涉及的是当事人之间的利益，如果说与国家利益和社会公共利益有关系的话，恐怕只涉及到国家对不动产管理或对有关交易税费的收取问题，而对于这两个问题，相关法律法规都规定了解决办法，这应属于行政性管理规范。《合同法》规定的“违反法律、行政法规强制性规定”是指违反法律、行政法规中关于民事法律规范的强制性规定，而不是违反法律、行政法规中规定的合同也不必然无效，只有违反了法律、行政法规中民事法律规范的强制性规定中的效力规定的合同，才能认定为无效。对此，1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”显然，对房屋买卖合同，法律法规只规定应当办理登记手续，未规定登记才能生效。这一司法解释，改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，认为即使没有登记，合同本身仍有效，只是物权不发生转移。因此，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物所有权是否依法转移，而对房屋买卖合同效力并无影响。

三、不应把行政管理性规范与民事合同规范混同在一起，认定违反行政法规管理规范的合同为无效。

维护社会秩序是任何法律的共同目的，民法也不例外。但由于民法属于私法，以保护合法利益为目的，与行政法作为公法，以维护公共秩序为目的有明显区别。同时，民法与行政法分属不同的法律部门，其法律目的、调整范围、原则或规则各不相同，维护秩序的方式和要求也当然不同。房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋所有权转移的物权，属行政管理规范的范畴，应由行政法调整。因此不能把行政管理性规范与民事合同规范混同在一起，认定违反行政法规管理规范的合同为无效。对此，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。”根据这一司法解释的规定，对商品房买卖合同的备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。可见，倘若把登记作为合同生效要件，则势必使登记审查变成双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这就远远超出了作为行政机关的房屋管理部门的职权。同时，还必须明确的是，房屋买卖合同依法成立且有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕，即房屋买卖合同的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈。就是说，房屋买卖在前，产权过户在后，登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的义务。若登记在前，房屋买卖合同无效，则登记本身就会成为无源之水。很清楚，未办理过户登记的房屋买卖合同调整的是当事人之间的债权债务关系，买卖后的房屋产权登记不是合同生效的要求。

本文作者：广东勤思进律师事务所高级顾问